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  全國形勢也有類似情況。"一線城市透支地價上漲空間,二三線城市透支未來購買力,年輕人透支未來消費,"3月29日,萬科集團執行副總裁毛大慶告訴21世紀經濟報道記者。

  北京仍在試圖"退燒"樓市。相關政策同時針對商品新房和二手房市場。記者獲悉,北京上調瞭二手房指導價格;與此同時,相比2013年,今年對商品房的預售價審批中將掛鉤地價,諸如精裝拆分等規避限價的情況,亦被禁止。

  市場人士將其與京津冀一體化戰略聯系在一起。業內專業統計數據顯示:2014年1季度,北京新建商品住宅簽約套數為1.36萬套,累計簽約總額為534.7億,同比下調31.7%,這也是2012年一季度來,連續8個季度,北京商品房住宅簽約額首次低於700億。

  記者亦向北京住建委核實近期二手房指導價上調。北京住建委的一位人士核實稱,北京當前的二手房指導價已采取動態調整,近期的確進行瞭調整,但為瞭防止買賣雙方簽訂"陰陽合同"避稅,指導價不對外公開。

  "三個透支加在一起,成為影響2014年房地產市場的重要因素,前景很難說。"毛大慶說。

  另外,張旭表示,項目的調整會結合市場變化,換手快、價格漲得高的樓,就被認為是投資屬性比較重的,指導價會調整得高些,反之就低些,甚至不調。

  針對北京進一步"堅持並從嚴"幹預房地產市場的理由,一位國企開發商負責人告訴記者,根據其和政府溝通瞭解的信息發現,上述政策,與合理控制城市人口規模的社會治理手段有關。

  北京市有關負責人亦曾公開表態,如何控制和疏解非首都功能人口是面臨的重要問題,今年上半年,北京將出臺控制人口年增量數字。

  年初,諸如泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園等多個超過4萬元每平方米的高價項目入市,被市場解讀為北京限價"松口"。

  萬科集團執行副總裁毛大慶解釋"降價"質疑就稱,該項目是萬科配合政府做好房地產價格的穩定,接受瞭政府價格指導的原因。

  據其瞭解,此前延遲審批的項目預售價格最終幅度相比年前大概漲瞭5%不到,這個漲幅相比延期的資金成本,並不能形成充抵。

  按照北京二手房交易中的慣行辦法,買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格,但在北京建委進行網簽時則會以官方的區域最低計稅指導價為網簽價格,由於最終的稅費繳納以網簽價格為基數,因此二手房區域最低計稅指導價一旦提高,意味著購房人繳納的稅費也將隨之提高。

  "現在預售證審批已嚴格禁止精裝拆分,向北京住建委報批價格時,會要求看合同,核定裝修成本,並批價格:一個毛坯價,一個精裝價,隻能批一個,不準捆綁," 上述不便透露姓名的房企人士說。他介紹,一般來說,精裝修會比毛坯房批的預售價高,但幅度可能僅覆蓋精裝成本,要求非常嚴格,開發商漲價空間很有限。

  以3月18日萬科橙項目為例,21680元每平方米的毛坯成交均價,較市場預期低瞭近3000元每平方米,引起廣泛關註,並被多個媒體解讀為北京項目降價的信號。

  "剛調整瞭指導價,應該是漲瞭一兩千元," 3月31日,業內人士向記者介紹。

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  "2013年,在北京趨嚴的限價政策背景下,開發商在審批價外,會再捆綁幾千元的精裝修價格,導致實際上總價款並無太大變化"北京中原地產市場研究部總監張大偉介紹。

  "其實不然,上述項目依然在限價,為完成2013年調控目標,多個高價項目被要求延期,2013年已過,自然開始入市,"據一位不方便透露姓名的房企人士介紹。



北京樓市 一體化退燒 連環政策同步幹預

  和2013年頻現的精裝捆綁情況大不同,2014年北京的市場上幾乎很少有這樣的項目。除瞭禁止精裝拆分外,上述房企人士介紹,北京的限價亦要求掛鉤地價,這個掛鉤有兩層含義,第一,會對照項目的拿地地價來審批商品房預售價格;第二,要求開發商不能因為項目周邊或者項目後期地價上漲,就作為此前低地價項目抬價的理由。

  除瞭繼續從嚴執行的行政化調控手段外,諸如二手房交易稅費的市場化手段,亦現收緊信號。

  記者瞭解到, 3月31日,位於宋傢莊區域的政馨傢園、鑫兆雅園等部分小區合同網簽,將實行新的指導價。

  與此同時,根據瞭解,在限價政策依然從嚴執行的背景下,諸如精裝拆分等規避限價政策的賣房策略,在2014年被明確禁止。

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  由此,一些地區開始主動或被動放松調控,然而戲劇性的是,北京樓市調控依然繼續從嚴。

  從嚴執行限價

  所謂二手房交易指導價的動態調整,業內專業人士張旭解釋稱,當前的二手房最低計稅價格是一房一價模式,項目樓層、建設時間、位置不同,指導價都不同,也就是說,一個小區的樓盤指導價都有差異。

內容來自sina新聞

  "每次的調整價格都不同,大概的幅度是10%-30%不等",鏈傢地產的宋傢莊店員解釋,調整東港鎮房屋貸款的幅度也將根據具體項目而調整。據其瞭解,去年有的小區調瞭3次,其中,4月份漲幅最高,大概是3000元,7月份調整一次,年底又調整瞭一次,大概是1000元。

  在北京房價連漲的背景下,二手房指導價一漲再漲。以政馨傢園、鑫兆雅園為例,上述店員介紹,早在2010年,上述兩個項目的指導價,分別在5000多和6000多左右,如今調整後,這兩個項目的指導價約是21000元、21500元。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-01/07552669102.shtml

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