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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  上述正在停牌的上市房企內部人士透露,該公司通過與證監會溝通後,獲得證監會的反饋意見顯示:目前,對於上市房企再融資申請審批,隻需與國土資源部溝通協商,並與住房和城鄉建設部達成一致後,由融資企業出具自查報告,然後由保薦機構出具核查意見即可,無需國土資源部的會簽意見。這一步驟與2010年4月17日"國十條"出臺後,證監會對房企上市公司再融資申報的程序已經大大簡化。

  緊接著,北京城建8月9日發佈公告,擬向控股股東城建集團在內的特定對象定向增發募資不超過39億元,全部投入北京世華龍樾項目、北京海梓府項目、北京上河灣項目、北京平各莊土地一級開發項目以及補充流動資金。除北京上河灣項目為純商品房外,其餘均含有一定量的保障房。

  其中,新湖中寶在8月1日晚間發佈瞭非公開發行預案,擬定向增發募資不超過55億元,投向"上海新湖明珠城三期三標段、四標段"和"上海新湖青藍國際"兩個棚戶區改造項目。

  隻是,這一明一暗兩大線索下,房地產企業再融資在多大程度的放開以及多大口徑的放開,仍存懸念。

  政策松動,房企卡位

  2013年8月9日,在證監會召開的例行通氣會上,新聞發言人江向陽第四次重申,證監會對房地產再融資政策口徑不變:涉房企業上市公司以及非涉房企業上市公司涉及融資募集投向為房地產業務的情況,都依據國土資源部以及相關部門的認定。凡融資募集投向在"國五條"限制范圍的普通商品房住宅類項目,政策均未發生任何變化。

  "中央很明白,房地產上市企業不能通過資本市場再融資是金融改革滯後的表現,制約瞭信貸市場和資本市場金融杠桿作用的發揮。"前述接近國土部的官員分析認為。

  筆者探聽到的市場消息還顯示,還有一些房企諸如天房發展等,也可能即將籌劃再融資事項。

  還有更積極樂觀者。前述深圳信托公司人士表示,當前其他行業產能過剩嚴重,能有效拉動經濟增長的就是房地產市場。

  緊隨其後,宋都股份於8月6日晚間公告,擬非公開定向募集資金總額不超過15億元,投入南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目、補充流動資金。兩個項目均為普通商品住房項目。

  "房企將表外的影子銀行、民間借貸等高息融資轉向表內低成本信貸和股權融資,讓房地產行業貸款走向正規化渠道,對整個房地產行業的健康發展都是有幫助的,對於整個金融體系風險防控來講也是有利的。"前述深圳信托人士表示,當前各銀行對於棚戶區改造、小城鎮開發建設的信貸也顯示出鼓勵的姿態。

  同日晚間,招商地產發佈停牌公告,表示正在籌劃發行股份購買資產事項;冠城大通也加入再融資大潮,推出瞭18億元的可轉債融資預案,但並未停牌。

  "這事現在還沒有定論,要等監管部門松口。但至少允許停牌瞭,先占個地兒,成不成再說吧。"8月6日,一傢正在停牌的上市房企內部人士透露,公司停牌是為瞭籌劃與房地產有關的重組融資事宜。實上,自7月1日金豐投資率先宣佈停牌後,陸續十餘傢房企及非房地產主業的企業因"策劃重大事項"而停牌。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/14452420824.shtml

  據筆者瞭解,房地產企業再融資近期內最有可能放開的方向主要是兩類:一類是有大量商業物業作為基礎資產可進行資產證券化商業物業的房地產公司;另一類是受到政策支持的"非住宅類"項目,包括舊城改造、棚戶區改造、保障性住房、小戶型住宅等。

  但超出這一范圍,情況便或有不同。一位要求匿名的中國證監會官員向筆者表示,監管層對房企融資政策態度在2012年年底發生瞭轉變。"當時,華僑城A的"歡樂谷主題公園入園憑證專項資產管理計劃"正式獲批,後來又發生瞭海印股份等多傢房企的資產證券化項目上報。而大量的房地產企業再融資方案都是從2013年3月份開始著手準備的。"

房企再融資謹慎開閘

  "但是政府不能再公開支持房地產市場,否則會給社會一個錯誤的信息,政府又在支持房地產商。實際上不是這樣,是改善民生的同時拉動經濟。"前述接近國土部的官員表示,這也是證監會之所以不明確公開重啟房地產再融資的原因所在。

  瑞銀證券認為,把地產融資需求從表外轉向表內,可促使真實利率顯著回落,緩解當前貨幣資金與實體經濟脫節的現象。

  當時,由於證監會暫緩受理房企重組的申請,對已受理的房地產類重組申請,一並需要征求國土部的會簽意見,該會簽意見要求上市房企的所有地方子公司所在的地方國土局的認定批文。而國土部過去三年並沒有對任何一傢涉房上市公司給出相關的會簽批文。

  一位接近國土資源部土地利用司的官員8月21日接受筆者采訪時表示,"證監會遞過啥資料,國土部就審查啥資料,審查標準與兩三年前無異"。他表示,國土部僅向證監會提供涉及公司是否有土地違規等行為的文件,不提供任何取向性建議。

  深圳一傢本土信托公司的拓展部門負責人8月21日與筆者分析道,目前來看,雖然審批程序有所簡化,但申請再融資的房企上市公司很多,誰能最終獲批尚無定論。證監會在放行房企再融資時,規模應該不會很大。

  開閘喜憂參半

  在業內人士看來,房地產再融資的松動跡象,與國傢房地產宏觀調控思路不無關系。

  國傢發改委主任徐紹史在8月初接受媒體采訪,就房地產調控政策公開表示"促進房地產市場平穩健康發展","堅持房地產調控各項政策。加大對保障性安居工程建設的推進力度,加快普通商品住房開工建設,支持居民傢庭首套自住購房需求"。

  在業界看來,這與之前"抑制房價過快增長"等表述有區別。新一屆中央政府有意通過建立"長效機制"來調控房地產,與此前主要依靠行政幹預式調控方式相比,出現瞭微妙變化。

  相應地,"大環境變化,迫使房地產融資政策極有可能進一步放開,房企融資方式的市場化也將是遲早的事。"上述正在停牌的上市房企內部人士表示。

  從市場動態上看,自2009年8月金地集團實施42億元再融資方案、2009年11月南國置業IPO成功上市後,涉房企業在A股市場上至今未有任何融資或再融資方案獲批。

  眾多投資機構人士分析,放開房地產再融資也有助於防控金融系統風險。海通證券最新的研究報告指出,放開房企再融資可降低房地產行業對於銀行資金的依存度,降低銀行房地產相關貸款壞賬的壓力。

  自8月1日晚間新湖中寶披露非公開發行預案預示房地產再融資開閘後,房地產新北坪林土地貸款上市公司陸續出爐再融資方案,並於近日集中爆發。市場普遍反應是,目前房企再融資政策似乎呈現"明緊暗松"的態勢。

  據瞭解,對於房地產公司權益類再融資的審核,需要國土資源部對募集資金投資項目所涉用地的核查環節。核查內容包括,項目涉及土地的國有土地使用證取得、動工和開發建設及轉讓等情況,若項目用地非法、違規囤地或者相關房企在三年內曾受到用地處罰等情況,權益類再融資的申請將不能通過審核。

  如此看來,放開房東山區土地貸款額度貸款代辦嘉義信貸年息公教貸款率利最低銀行2016信貸年息地產再融資有勢在必行之態。但也有業內人士表示瞭擔憂。

  "房地產企業並不缺錢,截至今年6月底,房地產長期開發貸款新增2萬多億,同比增長12%多。貨幣、信貸都不應該對房地產窗口過大,資本市場這塊更不應該過大。我們現在應該通過卡住流動性,卡死社會融資,讓房地產商消除存量房,改變房價上漲預期,穩定房價。"匯豐中國首席經濟學傢屈宏斌認為,擠出存量也可增加供給,現階段關鍵是改變房地產上漲預期,"再融資還得憋著"。

  "放開房企再融資,房企大量拿地,雖然可充實地方財政,緩解地方融資平臺債務危機,但要警惕房企在拿地後有可能囤地、捂盤惜售,未必會及時形成市場供應,有可能反作用於調控。"屈宏斌表示。

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